Le syndic peut-il refuser de convoquer l'assemblée générale ?

Son silence n'est pas un pouvoir de blocage. Le conseil syndical ou un groupe de copropriétaires réunissant le quart des voix peut convoquer directement la réunion si le syndic ne répond pas à une mise en demeure écrite.

Combien de copropriétaires faut-il pour convoquer l'assemblée sans le syndic ?

Ce qui compte est une fraction des voix du syndicat, pas un nombre de personnes, car chaque copropriétaire pèse selon sa quote-part. Il faut additionner les voix représentées jusqu'au quart du total, pas compter les têtes.

Le syndic sortant peut-il garder les clés des parties communes ?

Non, les clés et les codes d'accès appartiennent au syndicat, pas au syndic à titre personnel. Une mise en demeure écrite suffit en général à les récupérer, et un refus répété justifie une saisine du tribunal en référé.

Que risque un syndic qui ne rend pas les comptes ?

Il s'expose à sa révocation par l'assemblée et, en cas de refus persistant de remettre les documents, à une action en justice pouvant aboutir à la désignation d'un séquestre chargé de récupérer les fonds à sa place.

Un copropriétaire à l'étranger peut-il voter par procuration ?

Oui, une procuration écrite qui désigne le mandataire et précise l'objet du vote suffit. Signée hors du Maroc, elle doit être légalisée au consulat ou apostillée pour être acceptée sans contestation le jour du vote.

Faut-il un huissier pour convoquer l'assemblée ?

Non, la lettre recommandée avec accusé de réception suffit dans la plupart des cas. L'huissier devient utile quand le syndic conteste par avance la régularité de la convocation ou quand une adresse de notification pose problème.

Le nouveau syndic doit-il être un copropriétaire ?

Non, l'assemblée peut élire un copropriétaire bénévole ou confier la fonction à un syndic professionnel extérieur à l'immeuble. Le choix dépend de la disponibilité d'un copropriétaire motivé et de la taille de l'immeuble.

Que faire si le compte bancaire du syndicat est vide à l'arrivée du nouveau syndic ?

Le nouveau syndic demande un relevé des mouvements depuis la dernière assemblée approuvée et le compare aux dépenses justifiées par des factures. Un écart non expliqué devient la base d'une mise en demeure, puis d'une action en justice.

Le syndic de l'immeuble ne fait rien : comment le changer ?

En deux mots

Un copropriétaire ou le conseil syndical peut forcer la convocation d'une assemblée générale, inscrire la révocation du syndic à l'ordre du jour et voter un remplaçant à la majorité des voix présentes ou représentées. Le nouveau syndic réclame ensuite par écrit la remise des archives, des clés et du solde du compte du syndicat, avec un recours au tribunal si l'ancien syndic refuse de coopérer.

Qui peut convoquer l'assemblée si le syndic reste muet ?

Le syndic est désigné par l'assemblée générale et agit en son nom : il encaisse les charges, règle les factures courantes et convoque la réunion annuelle. Quand il ne répond plus, ne transmet plus les comptes ou laisse une panne durer, il reste en fonction tant que personne n'organise formellement son remplacement. Son silence n'empêche pas d'agir : il n'est pas un passage obligé pour réunir les copropriétaires.

Deux voies permettent de contourner son inertie. Le conseil syndical, quand l'immeuble en a élu un, dispose d'un pouvoir propre de convocation. À défaut, un groupe de copropriétaires réunissant le quart des voix du syndicat peut adresser une mise en demeure au syndic, puis convoquer directement l'assemblée si la demande reste sans réponse. Mieux vaut écrire, dater et conserver une preuve d'envoi avant d'agir.

Comment organiser le vote de révocation et de remplacement ?

L'ordre du jour doit nommer explicitement la révocation du syndic et la désignation d'un remplaçant : un point implicite dans une rubrique générale ne suffit pas à fonder la décision devant un juge. La convocation, avec cet ordre du jour et les comptes disponibles, part par lettre recommandée ou par huissier quinze jours avant la réunion.

Le jour de l'assemblée, une feuille de présence signée établit le quorum et les voix représentées, pouvoirs compris. Les votes de révocation puis de désignation se tiennent à la majorité des voix présentes ou représentées, sauf clause contraire du règlement. Le procès-verbal consigne les deux décisions et la liste des présents et des pouvoirs.

Adresser une mise en demeure écrite au syndic pour qu'il convoque l'assemblée.
Réunir le quart des voix du syndicat ou mobiliser le conseil syndical élu.
Rédiger un ordre du jour qui nomme la révocation et la désignation du remplaçant.
Envoyer la convocation par recommandé ou huissier avant la réunion.
Vérifier le quorum et faire signer la feuille de présence et les pouvoirs.
Voter la révocation puis le remplacement à la majorité des voix présentes.
Faire signer le procès-verbal par le bureau de séance avant la clôture.
Notifier l'ancien syndic et demander la remise des archives et des fonds.

Comment récupérer les archives, les clés et les fonds du syndicat ?

Le procès-verbal signé transfère la fonction, pas les documents : le nouveau syndic doit réclamer par écrit la comptabilité, les contrats d'entretien, les polices d'assurance, les clés des parties communes et les codes d'accès aux équipements. Le compte bancaire du syndicat doit aussi changer de signataire, ce qui suppose la coopération de la banque autant que celle du syndic sortant.

Si l'ancien syndic ne répond pas, une seconde mise en demeure, chiffrée poste par poste, fixe un délai raisonnable et prévient d'un recours judiciaire. Sans remise, le nouveau syndic ou le conseil syndical peut saisir le tribunal en référé pour obtenir la remise forcée des documents et des fonds, voire un séquestre le temps que le solde du compte soit vérifié et transféré sans contestation.

Qui peut agir contre un syndic inactif, avec quel levier et jusqu'où il peut aller seul
Acteur	Levier	Action concrète	Limite
Copropriétaire isolé	Mise en demeure	Lettre recommandée exigeant la convocation	Ne convoque pas seul l'assemblée
Groupe au quart des voix	Convocation directe	Convoque sans passer par le syndic	Doit d'abord réunir les voix
Conseil syndical élu	Pouvoir propre	Envoie lui-même l'ordre du jour	N'existe que si élu par l'immeuble
Nouveau syndic élu	Procès-verbal signé	Réclame archives, clés et fonds	Doit attendre un vote valide
Tribunal en référé	Décision judiciaire	Ordonne la remise forcée ou un séquestre	Plus long que la voie amiable

Quel modèle de convocation utiliser pour lancer la procédure ?

Modèle de convocation à adapter Objet : convocation à une assemblée générale extraordinaire du syndicat des copropriétaires. Je vous convoque, en qualité de copropriétaire ou de membre du conseil syndical, à l'assemblée qui se tiendra à l'adresse et à la date indiquées ci-dessous, avec l'ordre du jour suivant : lecture des comptes depuis la dernière assemblée ; révocation du syndic en exercice pour défaut d'exécution de ses missions ; désignation d'un nouveau syndic ; remise des archives, des clés et du solde du compte bancaire au nouveau syndic. Merci de vous présenter muni d'une pièce d'identité ou d'un pouvoir signé si vous vous faites représenter. Date, lieu et signature.

Que faire quand un copropriétaire vit à l'étranger et ne peut pas assister ?

Un copropriétaire résidant à l'étranger reste une voix dans le vote, sans présence physique à la réunion. Il donne pouvoir à un autre copropriétaire, à un proche resté au Maroc ou au président du conseil syndical, par une procuration écrite qui précise l'identité du mandant, celle du mandataire et l'objet exact du vote.

Pour être reconnue sans contestation, la procuration signée hors du Maroc gagne à être légalisée au consulat ou apostillée selon le pays de résidence, puis transmise avant l'ouverture du vote. Le même document sert pour d'autres démarches sur le même bien, ce qui évite d'en refaire une à chaque formalité concernant l'immeuble.

Où vérifier par toi-même

Secrétariat général du gouvernementBulletin officiel où sont publiés les textes de loi marocains, dont le droit de la copropriété
Portail du droit marocain AdalaTextes législatifs et réglementaires marocains consolidés par le ministère de la Justice
Agence nationale de la conservation foncièreInformations officielles sur les titres fonciers et les immeubles immatriculés

Ce qu'on nous demande le plus

Le syndic peut-il refuser de convoquer l'assemblée générale ?: Son silence n'est pas un pouvoir de blocage. Le conseil syndical ou un groupe de copropriétaires réunissant le quart des voix peut convoquer directement la réunion si le syndic ne répond pas à une mise en demeure écrite.
Combien de copropriétaires faut-il pour convoquer l'assemblée sans le syndic ?: Ce qui compte est une fraction des voix du syndicat, pas un nombre de personnes, car chaque copropriétaire pèse selon sa quote-part. Il faut additionner les voix représentées jusqu'au quart du total, pas compter les têtes.
Le syndic sortant peut-il garder les clés des parties communes ?: Non, les clés et les codes d'accès appartiennent au syndicat, pas au syndic à titre personnel. Une mise en demeure écrite suffit en général à les récupérer, et un refus répété justifie une saisine du tribunal en référé.
Que risque un syndic qui ne rend pas les comptes ?: Il s'expose à sa révocation par l'assemblée et, en cas de refus persistant de remettre les documents, à une action en justice pouvant aboutir à la désignation d'un séquestre chargé de récupérer les fonds à sa place.
Un copropriétaire à l'étranger peut-il voter par procuration ?: Oui, une procuration écrite qui désigne le mandataire et précise l'objet du vote suffit. Signée hors du Maroc, elle doit être légalisée au consulat ou apostillée pour être acceptée sans contestation le jour du vote.
Faut-il un huissier pour convoquer l'assemblée ?: Non, la lettre recommandée avec accusé de réception suffit dans la plupart des cas. L'huissier devient utile quand le syndic conteste par avance la régularité de la convocation ou quand une adresse de notification pose problème.
Le nouveau syndic doit-il être un copropriétaire ?: Non, l'assemblée peut élire un copropriétaire bénévole ou confier la fonction à un syndic professionnel extérieur à l'immeuble. Le choix dépend de la disponibilité d'un copropriétaire motivé et de la taille de l'immeuble.
Que faire si le compte bancaire du syndicat est vide à l'arrivée du nouveau syndic ?: Le nouveau syndic demande un relevé des mouvements depuis la dernière assemblée approuvée et le compare aux dépenses justifiées par des factures. Un écart non expliqué devient la base d'une mise en demeure, puis d'une action en justice.