Une servitude non écrite existe-t-elle vraiment au Maroc ?

Oui, une servitude peut exister par simple usage ancien ou par la configuration naturelle du terrain, même si aucun document ne la mentionne explicitement. Un terrain enclavé garde un droit de passage même sans acte écrit, parce que la loi le présume nécessaire à son accès. Cela complique sa vérification avant un achat.

Une servitude disparaît-elle quand le terrain est vendu ?

Non, la servitude suit le terrain et non la personne qui le possède à un moment donné. Le nouveau propriétaire hérite des mêmes obligations et des mêmes droits que l'ancien, qu'il en ait eu connaissance ou non au moment de la signature. C'est pour cela qu'il faut la chercher avant l'achat, pas après.

Qui paie l'entretien d'un passage soumis à servitude ?

En général, celui qui utilise le passage participe à son entretien, en proportion de son usage réel, sauf accord contraire écrit entre les voisins concernés. Quand plusieurs terrains partagent le même accès, un partage des frais est souvent fixé dans l'acte qui crée la servitude.

Peut-on faire supprimer une servitude de passage devenue inutile ?

C'est possible quand le fonds qui en bénéficiait trouve un autre accès direct à la voie publique et que la servitude ne sert plus à rien concrètement. La suppression passe par un accord entre les deux propriétaires ou, à défaut, par une décision du tribunal compétent.

Un géomètre topographe peut-il confirmer une servitude sur le terrain ?

Il peut relever ce qui existe réellement sur le terrain, un passage utilisé, une canalisation visible, une pente qui oriente l'eau, et comparer cela avec le titre foncier et le plan cadastral. Il ne crée pas la servitude, mais il aide à la repérer avant la signature définitive.

Une agence immobilière signale-t-elle les servitudes d'elle-même ?

Pas toujours, et rien ne l'y oblige systématiquement dans la pratique courante du marché marocain. Le plus sûr reste de demander soi-même le titre foncier à jour et de lire le plan annexé, plutôt que de se fier uniquement à ce que dit le vendeur ou son intermédiaire.

Une servitude de vue s'applique-t-elle aussi entre deux villas voisines ?

Oui, elle s'applique dès qu'une ouverture donne directement sur la propriété d'un voisin, villa ou appartement, et pas seulement en milieu urbain dense. La distance ou la hauteur exigée dépend souvent du règlement local ou de l'accord passé entre les deux propriétaires au moment de la construction.

Quelles servitudes peuvent peser sur un bien au Maroc et comment les repérer ?

En deux mots

Une servitude est une charge inscrite sur un titre foncier, un plan cadastral ou une convention entre voisins, qui limite l'usage d'un terrain au profit d'un fonds voisin ou d'un réseau public. Passage, vue, écoulement des eaux, ligne électrique : chacune apparaît dans un document précis et impose une règle concrète, à vérifier avant tout achat.

Que signifie une servitude sur un bien au Maroc ?

Une servitude foncière est un droit qui pèse sur un terrain, dit fonds servant, au profit d'un terrain voisin, dit fonds dominant, ou d'un réseau d'utilité publique. Elle ne disparaît pas quand le bien change de propriétaire : elle suit le terrain, pas la personne qui le possède. Le droit marocain la reconnaît dans le dahir formant code des obligations et contrats et dans la législation sur l'immatriculation foncière. Une servitude peut naître d'un acte volontaire entre voisins, d'un jugement, ou simplement de la configuration des lieux, comme une pente naturelle qui oblige un terrain à recevoir l'eau du terrain situé plus haut.

Où apparaît une servitude de passage et que limite-t-elle ?

La servitude de passage protège un terrain enclavé, c'est-à-dire sans accès direct à la voie publique. Elle oblige le propriétaire du terrain traversé à laisser passer son voisin, à pied ou en véhicule selon ce qui est prévu. Elle figure en principe sur le titre foncier, en marge, et sur le plan annexé au dossier conservé par l'agence du cadastre. Quand le terrain n'est pas encore immatriculé, elle peut n'exister que dans un acte notarié ou dans l'usage ancien du lieu, ce qui la rend plus difficile à vérifier avant un achat. Elle interdit de fermer le passage, de le rétrécir au point de le rendre inutilisable, ou de construire dessus.

Comment reconnaître une servitude de vue ou d'écoulement des eaux ?

La servitude de vue limite la possibilité d'ouvrir une fenêtre, un balcon ou une terrasse qui donne directement sur la propriété voisine, en imposant une distance ou un mur assez haut pour bloquer la vue. Elle se lit souvent dans le règlement de copropriété ou dans un acte de mitoyenneté, rarement sur le titre foncier lui-même. La servitude d'écoulement des eaux oblige un terrain situé en amont à ne pas aggraver le ruissellement vers le terrain d'en bas, et ce dernier à accepter cet écoulement naturel. Elle se devine surtout sur le plan topographique et sur le certificat de propriété, qui mentionnent parfois une référence aux eaux pluviales ou à un canal commun.

Six servitudes courantes sur un bien marocain, le document qui les révèle et ce qu'elles interdisent
Servitude	Où la trouver	Ce qu'elle impose ou interdit	Qui peut l'invoquer
Passage	Titre foncier, mention en marge, plan annexé	Interdit de fermer l'accès d'un terrain enclavé à la voie publique	Le propriétaire du fonds enclavé
Vue	Règlement de copropriété, acte de mitoyenneté	Impose une distance ou une hauteur de mur face à la propriété voisine	Le propriétaire voisin
Écoulement des eaux	Plan topographique, certificat de propriété	Oblige le fonds du haut à ne pas aggraver le ruissellement vers le fonds du bas	Le propriétaire du fonds inférieur
Ligne électrique	Mention en marge du titre, plan de l'opérateur	Interdit de construire sous l'emprise et impose une distance de sécurité autour du tracé	L'opérateur du réseau électrique
Canalisation publique	Plan des réseaux de la commune, acte notarié	Garde un droit de passage pour l'entretien, même après la vente du terrain	Le gestionnaire du réseau d'eau ou d'assainissement
Mitoyenneté	Acte de propriété, bornage entre voisins	Partage l'entretien du mur ou de la clôture commune et limite les travaux unilatéraux	Les deux propriétaires voisins

Que révèle une servitude liée à une ligne électrique ou à une canalisation ?

Les lignes à haute tension et les grandes canalisations publiques créent une servitude au profit de l'opérateur du réseau, qu'il s'agisse de l'électricité ou de l'eau. Elle interdit de construire sous l'emprise de la ligne et impose une distance de sécurité autour du tracé, pour permettre l'entretien et réduire le risque. Elle apparaît en marge du titre foncier quand l'agence du cadastre en a connaissance, et sur les plans parcellaires que détient la commune ou l'opérateur concerné. Un terrain traversé par une canalisation d'assainissement garde en général un droit de passage pour les engins d'entretien, même après la vente, ce qui peut empêcher d'agrandir une construction existante.

Comment vérifier soi-même l'existence d'une servitude avant d'acheter ?

La première source reste le titre foncier à jour, demandé directement à l'agence du cadastre, qui mentionne les servitudes inscrites en marge quand elles existent. Le plan cadastral annexé complète cette lecture en montrant les limites, les accès et parfois le tracé d'un réseau. Pour un terrain non immatriculé, melkia ou réquisition, la vérification passe davantage par l'acte notarié, le voisinage et, si besoin, un géomètre topographe qui relève la situation réelle sur place. Comparer ce que dit le papier avec ce que montre le terrain évite une surprise après la signature, car une servitude ancienne peut avoir été oubliée dans les documents sans jamais avoir disparu dans les faits.

Où vérifier par toi-même

Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographiedemande de titre foncier et de plan cadastral
Secrétariat Général du Gouvernement, Bulletin officieltextes légaux sur les servitudes et le code des obligations et contrats
Office National de l'Electricité et de l'Eau Potablerègles de distance autour des lignes et canalisations publiques

Ce qu'on nous demande le plus

Une servitude non écrite existe-t-elle vraiment au Maroc ?: Oui, une servitude peut exister par simple usage ancien ou par la configuration naturelle du terrain, même si aucun document ne la mentionne explicitement. Un terrain enclavé garde un droit de passage même sans acte écrit, parce que la loi le présume nécessaire à son accès. Cela complique sa vérification avant un achat.
Une servitude disparaît-elle quand le terrain est vendu ?: Non, la servitude suit le terrain et non la personne qui le possède à un moment donné. Le nouveau propriétaire hérite des mêmes obligations et des mêmes droits que l'ancien, qu'il en ait eu connaissance ou non au moment de la signature. C'est pour cela qu'il faut la chercher avant l'achat, pas après.
Qui paie l'entretien d'un passage soumis à servitude ?: En général, celui qui utilise le passage participe à son entretien, en proportion de son usage réel, sauf accord contraire écrit entre les voisins concernés. Quand plusieurs terrains partagent le même accès, un partage des frais est souvent fixé dans l'acte qui crée la servitude.
Peut-on faire supprimer une servitude de passage devenue inutile ?: C'est possible quand le fonds qui en bénéficiait trouve un autre accès direct à la voie publique et que la servitude ne sert plus à rien concrètement. La suppression passe par un accord entre les deux propriétaires ou, à défaut, par une décision du tribunal compétent.
Un géomètre topographe peut-il confirmer une servitude sur le terrain ?: Il peut relever ce qui existe réellement sur le terrain, un passage utilisé, une canalisation visible, une pente qui oriente l'eau, et comparer cela avec le titre foncier et le plan cadastral. Il ne crée pas la servitude, mais il aide à la repérer avant la signature définitive.
Une agence immobilière signale-t-elle les servitudes d'elle-même ?: Pas toujours, et rien ne l'y oblige systématiquement dans la pratique courante du marché marocain. Le plus sûr reste de demander soi-même le titre foncier à jour et de lire le plan annexé, plutôt que de se fier uniquement à ce que dit le vendeur ou son intermédiaire.
Une servitude de vue s'applique-t-elle aussi entre deux villas voisines ?: Oui, elle s'applique dès qu'une ouverture donne directement sur la propriété d'un voisin, villa ou appartement, et pas seulement en milieu urbain dense. La distance ou la hauteur exigée dépend souvent du règlement local ou de l'accord passé entre les deux propriétaires au moment de la construction.