Le référentiel des prix de la DGI est-il accessible au grand public ?

Non, pas comme un catalogue consultable en ligne. Les notaires, les adouls et les inspecteurs s'y réfèrent au moment de l'enregistrement, mais un acheteur n'y a pas un accès direct et détaillé avant la signature.

Qui supporte le rappel de droits après une rectification ?

C'est la partie désignée dans l'acte comme redevable des droits d'enregistrement, le plus souvent l'acheteur, qui supporte ce rappel. Les pénalités de retard s'ajoutent au montant recalculé par l'administration.

Un prix inférieur au référentiel est-il automatiquement une fraude ?

Non. Un bien dégradé, une vente entre proches ou une vente forcée peuvent justifier un prix réellement plus bas que la moyenne du secteur. C'est à l'acheteur et au vendeur de pouvoir l'expliquer en cas de contrôle.

Le référentiel sert-il aussi quand on revend le bien plus tard ?

Oui. Le prix enregistré à l'achat devient la valeur d'acquisition retenue pour calculer la taxe sur le profit immobilier à la revente. Un prix sous-déclaré au départ gonfle artificiellement ce profit imposable plus tard.

Peut-on contester une évaluation fondée sur le référentiel ?

Oui, la procédure de rectification est contradictoire. Le contribuable peut répondre, apporter des actes comparables récents ou un rapport d'expertise, avant toute imposition définitive.

Le référentiel est-il identique pour un terrain et pour un appartement du même quartier ?

Non. La grille distingue en général les terrains nus, les logements anciens, les logements neufs et les locaux commerciaux, parce que leurs prix au mètre carré n'évoluent pas de la même façon.

À quel moment l'administration compare-t-elle le prix déclaré au référentiel ?

La comparaison intervient au moment de l'enregistrement de l'acte, avant son dépôt à la conservation foncière. C'est ce passage qui déclenche, le cas échéant, la demande d'explication aux parties.

Faut-il demander un avis professionnel avant de fixer le prix dans l'acte ?

C'est recommandé dès que le prix envisagé semble éloigné de celui des ventes récentes du secteur. Un notaire, un adoul ou un professionnel connaît l'ordre de grandeur local et peut alerter avant la signature.

Le référentiel des prix de l'immobilier de la DGI : à quoi sert-il pour un acheteur ?

En deux mots

Le référentiel des prix de l'immobilier est la grille de valeurs que la Direction générale des impôts constitue secteur par secteur, à partir des actes déjà enregistrés. Elle sert de point de comparaison à l'enregistrement : si le prix déclaré dans l'acte est nettement inférieur à cette grille pour le même type de bien, l'administration peut ouvrir une rectification, avec rappel de droits et pénalités.

Qu'est-ce que le référentiel des prix de la DGI, concrètement ?

Le référentiel est un outil interne de la Direction générale des impôts, pas un catalogue public consultable comme un site d'annonces. Il regroupe, secteur par secteur, les valeurs issues des actes de vente déjà enregistrés. Les notaires et les adouls s'y réfèrent au moment de rédiger ou d'authentifier un acte, pour situer un prix annoncé par rapport à ce qui s'est réellement vendu dans le même périmètre.

La grille distingue plusieurs types de biens dans un même secteur : terrain nu, appartement ancien, logement récemment livré, villa ou local commercial. Chaque catégorie a sa propre fourchette, parce que les prix au mètre carré n'évoluent pas au même rythme. Le référentiel est mis à jour par vagues, au fil des actes enregistrés, ce qui veut dire qu'il reflète toujours un marché passé, jamais le prix du jour.

Comment l'administration fiscale s'en sert-elle pour contrôler un acte ?

Au moment de l'enregistrement, le prix déclaré dans l'acte est comparé au référentiel du secteur pour le type de bien concerné. Si l'écart paraît important, l'inspecteur peut ouvrir une procédure de rectification : il demande aux parties de justifier le prix retenu. Sans justification convaincante, l'administration retient sa propre évaluation et recalcule les droits d'enregistrement sur cette base, avec des pénalités de retard.

Ce contrôle touche d'abord l'acheteur, qui porte en général les droits d'enregistrement dans l'acte. Il concerne aussi le vendeur, exposé à la taxe sur le profit immobilier calculée sur le prix qu'il déclare avoir reçu. Les deux parties ont donc intérêt à ce que le prix écrit dans l'acte soit celui réellement payé.

Le risque est double Minorer le prix dans l'acte n'apporte aucun avantage définitif. Cela expose à un rappel immédiat si le référentiel du secteur est dépassé, et cela gonfle, sans le vouloir, le profit imposable au jour où le bien sera revendu.

Comment lire le référentiel pour un quartier donné ?

Dans un même secteur, le référentiel ne donne jamais un chiffre unique. Il distingue le type de bien, parce qu'un terrain nu, un appartement ancien et une villa ne se comparent pas au mètre carré. Voici comment se lit, poste par poste, le référentiel d'un secteur urbain classique, et ce que chaque ligne ne dit pas.

Cette lecture montre ce que la grille ne peut pas trancher seule : l'état réel du bien, son étage, sa luminosité ou la qualité de sa copropriété. Deux appartements dans la même fourchette peuvent valoir, une fois visités, des prix très différents. Le référentiel situe un ordre de grandeur, il ne remplace jamais une visite ni une estimation sur place.

Lecture du référentiel pour un même secteur, bien par bien, et ce que chaque ligne laisse sans réponse
Type de bien dans le secteur	Ce que le référentiel indique	Donnée d'origine utilisée	Ce qu'il ne capture pas
Terrain nu	Une fourchette au mètre carré propre au secteur	Actes de vente de terrains déjà enregistrés	La forme du lot, sa viabilisation
Appartement ancien	Une fourchette distincte du terrain, même secteur	Actes sur des logements déjà construits	L'étage, la vue, l'état des communs
Appartement récemment livré	Une fourchette souvent plus haute que l'ancien	Actes récents sur des programmes neufs	Les finitions réelles, les malfaçons
Villa avec jardin	Une fourchette à part, bâti et terrain comptés ensemble	Actes sur des villas du secteur ou voisines	La taille du jardin, la piscine
Local commercial en rez-de-chaussée	Une fourchette liée à l'emplacement commercial	Actes sur des locaux du même axe	Le passage réel, le bail en cours

Quelles sont les limites de cette grille de prix ?

La première limite tient à son origine : la grille est construite à partir de prix déjà déclarés dans des actes antérieurs, qui ont pu eux-mêmes être sous-évalués. Un secteur où la sous-déclaration était courante traîne donc, pendant un temps, un référentiel plus bas que son marché réel. La seconde limite tient à la taille des zones retenues, souvent plus large qu'un simple quartier, qui mélange des rues de valeur inégale.

Le référentiel n'est pas un prix plancher fixé par la loi. Aucun texte n'oblige à vendre à ce niveau ni au-dessus, et un prix inférieur reste possible s'il correspond à une réalité : bien dégradé, vente entre proches, urgence du vendeur. L'administration peut questionner un écart, mais la procédure reste contradictoire.

Que doit vérifier un acheteur avant de fixer le prix dans l'acte ?

Le plus sûr reste d'écrire dans l'acte le prix réellement payé, en un seul montant, plutôt que de scinder la transaction entre un prix officiel bas et un complément versé à côté. Cette pratique ne supprime aucun risque, elle le déplace vers le jour d'une revente ou d'un contrôle.

Avant de signer, un acheteur a intérêt à comparer le prix proposé avec celui de ventes récentes et comparables dans le même secteur. S'appuyer sur un notaire, un adoul ou un professionnel qui connaît l'ordre de grandeur local permet de repérer, avant la signature, un prix trop éloigné du référentiel plutôt que de le découvrir après l'enregistrement.

Où vérifier par toi-même

Ministère de l'économie et des financesportail officiel du ministère dont dépend la direction générale des impôts
Office des changesréglementation des transferts de fonds utilisés pour financer un achat immobilier depuis l'étranger

Ce qu'on nous demande le plus

Le référentiel des prix de la DGI est-il accessible au grand public ?: Non, pas comme un catalogue consultable en ligne. Les notaires, les adouls et les inspecteurs s'y réfèrent au moment de l'enregistrement, mais un acheteur n'y a pas un accès direct et détaillé avant la signature.
Qui supporte le rappel de droits après une rectification ?: C'est la partie désignée dans l'acte comme redevable des droits d'enregistrement, le plus souvent l'acheteur, qui supporte ce rappel. Les pénalités de retard s'ajoutent au montant recalculé par l'administration.
Un prix inférieur au référentiel est-il automatiquement une fraude ?: Non. Un bien dégradé, une vente entre proches ou une vente forcée peuvent justifier un prix réellement plus bas que la moyenne du secteur. C'est à l'acheteur et au vendeur de pouvoir l'expliquer en cas de contrôle.
Le référentiel sert-il aussi quand on revend le bien plus tard ?: Oui. Le prix enregistré à l'achat devient la valeur d'acquisition retenue pour calculer la taxe sur le profit immobilier à la revente. Un prix sous-déclaré au départ gonfle artificiellement ce profit imposable plus tard.
Peut-on contester une évaluation fondée sur le référentiel ?: Oui, la procédure de rectification est contradictoire. Le contribuable peut répondre, apporter des actes comparables récents ou un rapport d'expertise, avant toute imposition définitive.
Le référentiel est-il identique pour un terrain et pour un appartement du même quartier ?: Non. La grille distingue en général les terrains nus, les logements anciens, les logements neufs et les locaux commerciaux, parce que leurs prix au mètre carré n'évoluent pas de la même façon.
À quel moment l'administration compare-t-elle le prix déclaré au référentiel ?: La comparaison intervient au moment de l'enregistrement de l'acte, avant son dépôt à la conservation foncière. C'est ce passage qui déclenche, le cas échéant, la demande d'explication aux parties.
Faut-il demander un avis professionnel avant de fixer le prix dans l'acte ?: C'est recommandé dès que le prix envisagé semble éloigné de celui des ventes récentes du secteur. Un notaire, un adoul ou un professionnel connaît l'ordre de grandeur local et peut alerter avant la signature.