Le certificat de propriété garantit-il qu'aucune charge n'apparaîtra après la signature ?

Non, il décrit l'état du titre à la date où il a été délivré, pas un état figé pour toujours. Une inscription peut être ajoutée entre la délivrance du certificat et la signature de l'acte. Il faut en demander un nouveau juste avant de passer chez le notaire ou l'adoul.

Une melkia peut-elle être hypothéquée ou saisie ?

Un bien resté en melkia, sans titre foncier immatriculé, ne bénéficie pas du même registre centralisé que la conservation foncière tient pour les titres immatriculés. Les garanties ou les procédures qui pèsent sur lui suivent d'autres voies, plus difficiles à vérifier à distance.

Qui paie les frais liés à l'obtention d'une mainlevée ?

Cette charge se négocie entre les parties et se précise dans le compromis de vente. Elle revient le plus souvent au vendeur, puisque c'est sa dette qui a généré l'inscription à lever. Rien n'empêche d'en faire un point de négociation du prix final.

Peut-on signer l'acte définitif avant que la radiation soit inscrite ?

C'est possible dans les faits, mais c'est le moment où l'acheteur prend le plus de risque, puisqu'il paie un bien encore grevé sur le registre officiel. La prudence consiste à garder le solde consigné jusqu'à preuve de radiation plutôt qu'à faire confiance à une promesse verbale.

Que révèle une prénotation sur un titre foncier ?

Une prénotation signale qu'une opération est en cours d'examen par le conservateur, sans être encore tranchée de façon définitive. Elle réserve provisoirement un droit, ce qui empêche une autre opération contradictoire de s'inscrire en attendant que le dossier soit tranché.

Le notaire ou l'adoul vérifie-t-il automatiquement les inscriptions ?

Il s'appuie sur le certificat de propriété transmis, mais c'est à l'acheteur de s'assurer que ce document est récent et complet. Poser la question directement, et garder une copie datée du jour de la signature, reste la meilleure protection.

Comment savoir si un bien est hypothéqué ou saisi avant de l'acheter ?

En deux mots

Pour savoir si un bien est hypothéqué ou saisi, demandez un certificat de propriété récent à la conservation foncière : il liste toute hypothèque, saisie ou opposition inscrite sur le titre. Si une inscription apparaît, ne versez pas le solde avant d'avoir en main la mainlevée signée par le créancier, puis sa radiation effective sur le titre.

Où vérifier les inscriptions qui pèsent sur un titre foncier ?

Au Maroc, chaque titre foncier immatriculé est suivi dans un livre foncier tenu par la conservation foncière. Ce registre note tout ce qui grève le bien : hypothèque, saisie, opposition, servitude. Pour le consulter, l'acheteur demande un certificat de propriété, document officiel qui reprend l'état du titre à la date de délivrance. Notre guide sur la lecture d'un certificat de propriété détaille chaque rubrique.

Le certificat n'a de valeur que s'il est récent, car une inscription peut apparaître entre deux visites du conservateur. Demandez-en un nouveau juste avant la signature de l'acte définitif, pas seulement au moment du compromis. Si le bien repose sur une melkia, cette vérification officielle n'existe pas de la même façon : notre article sur la melkia et la sécurité d'un achat de terrain explique pourquoi.

Quelles inscriptions empêchent réellement la vente ?

Toutes les mentions du certificat ne bloquent pas une vente de la même façon. Une hypothèque conventionnelle, posée par une banque en garantie d'un prêt, n'empêche pas forcément la signature, mais elle suit le bien : l'acheteur en hérite si elle n'est pas levée avant le transfert. Une saisie, elle, bloque directement la mutation tant qu'un tribunal ou un créancier ne l'a pas levée.

Qu'est-ce qu'une mainlevée et pourquoi l'exiger avant de payer le solde ?

Une mainlevée est le document par lequel le créancier reconnaît que sa garantie n'a plus lieu d'être, et autorise la radiation de l'inscription. Sans elle, l'hypothèque ou la saisie reste attachée au titre même après la vente : le nouvel acquéreur hérite d'une dette qui n'est pas la sienne. Notre page sur la différence entre titre foncier, réquisition et melkia revient sur ce que chaque statut protège.

La mainlevée ne suffit pas tant qu'elle n'est pas portée au registre : un document signé par la banque, resté dans un tiroir, ne change rien tant que le conservateur ne l'a pas enregistré. C'est la radiation effective, visible sur un nouveau certificat, qui ferme le dossier. Quand une opposition a été inscrite par un tiers, notre article sur la vérification d'une opposition à l'immatriculation détaille qui peut la lever.

Les inscriptions foncières qui empêchent une vente au Maroc, et ce qu'il faut obtenir pour lever chacune
Inscription	Ce qu'elle signifie	Qui peut la lever	Document qui prouve la levée
Hypothèque conventionnelle	Garantie donnée à une banque pour un prêt	Le créancier, prêt remboursé	Mainlevée signée par la banque
Hypothèque judiciaire	Garantie imposée par un tribunal	Le créancier, après accord	Mainlevée ou jugement de radiation
Saisie conservatoire	Blocage provisoire avant jugement	Le tribunal concerné	Ordonnance de mainlevée
Saisie d'exécution	Blocage lié à un recouvrement forcé	Le tribunal, dette réglée	Acte de radiation du tribunal
Opposition à mutation	Blocage demandé par un tiers	L'auteur de l'opposition, ou le juge	Levée d'opposition écrite
Prénotation	Réservation temporaire d'un droit	Le conservateur, dossier tranché	Confirmation ou radiation au livre foncier

Comment rédiger une clause de mainlevée dans le compromis de vente ?

La clause la plus utile est simple : elle conditionne le versement du solde à la remise d'une mainlevée authentique et à sa radiation constatée sur un certificat postérieur à cette remise. Elle désigne aussi qui garde les fonds en attendant, souvent le notaire ou l'adoul, par un compte bloqué plutôt qu'un versement direct au vendeur.

Un certificat de propriété daté de quelques jours seulement avant la signature
L'identité du créancier telle qu'elle figure sur l'inscription, pas seulement son nom usuel
La mainlevée originale, pas une simple attestation de bonne volonté
Un certificat de propriété postérieur à la mainlevée, qui prouve la radiation effective

Un modèle de clause de mainlevée Le solde du prix est consigné auprès du notaire ou de l'adoul désigné, et n'est libéré au vendeur qu'après remise de la mainlevée originale signée par le créancier inscrit, accompagnée d'un certificat postérieur attestant la radiation complète de l'inscription concernée. À défaut de radiation dans le délai convenu, le compromis est résolu et les fonds consignés sont restitués à l'acheteur.

Que faire si le vendeur refuse de fournir la mainlevée ?

Un refus net doit alerter : soit la dette n'est pas réglée, soit la banque n'a pas traité la demande, soit le vendeur espère vendre avant que l'inscription ne soit découverte. La solution la plus sûre reste de régler directement le créancier à hauteur de la dette restante, sur instruction écrite et irrévocable du vendeur, plutôt que de lui verser une somme à retransmettre lui-même à la banque.

Pour un acheteur qui réside hors du Maroc, ce paiement passe par les canaux autorisés de transfert, avec les justificatifs que demande l'office des changes pour une opération immobilière. Le guide sur les étapes de l'achat immobilier au Maroc reprend l'ordre complet du dossier et replace cette vérification à sa juste place dans le calendrier.

Où vérifier par toi-même

Office des changesles règles de transfert à respecter pour payer un bien depuis l'étranger
OMPICvérifier l'existence et la situation d'une société vendeuse au registre du commerce
Ministère de l'économie et des financesles démarches fiscales liées à l'enregistrement d'une vente immobilière

Ce qu'on nous demande le plus

Le certificat de propriété garantit-il qu'aucune charge n'apparaîtra après la signature ?: Non, il décrit l'état du titre à la date où il a été délivré, pas un état figé pour toujours. Une inscription peut être ajoutée entre la délivrance du certificat et la signature de l'acte. Il faut en demander un nouveau juste avant de passer chez le notaire ou l'adoul.
Une melkia peut-elle être hypothéquée ou saisie ?: Un bien resté en melkia, sans titre foncier immatriculé, ne bénéficie pas du même registre centralisé que la conservation foncière tient pour les titres immatriculés. Les garanties ou les procédures qui pèsent sur lui suivent d'autres voies, plus difficiles à vérifier à distance.
Qui paie les frais liés à l'obtention d'une mainlevée ?: Cette charge se négocie entre les parties et se précise dans le compromis de vente. Elle revient le plus souvent au vendeur, puisque c'est sa dette qui a généré l'inscription à lever. Rien n'empêche d'en faire un point de négociation du prix final.
Peut-on signer l'acte définitif avant que la radiation soit inscrite ?: C'est possible dans les faits, mais c'est le moment où l'acheteur prend le plus de risque, puisqu'il paie un bien encore grevé sur le registre officiel. La prudence consiste à garder le solde consigné jusqu'à preuve de radiation plutôt qu'à faire confiance à une promesse verbale.
Que révèle une prénotation sur un titre foncier ?: Une prénotation signale qu'une opération est en cours d'examen par le conservateur, sans être encore tranchée de façon définitive. Elle réserve provisoirement un droit, ce qui empêche une autre opération contradictoire de s'inscrire en attendant que le dossier soit tranché.
Le notaire ou l'adoul vérifie-t-il automatiquement les inscriptions ?: Il s'appuie sur le certificat de propriété transmis, mais c'est à l'acheteur de s'assurer que ce document est récent et complet. Poser la question directement, et garder une copie datée du jour de la signature, reste la meilleure protection.