Acheter un riad dans la médina de Marrakech : quelles vérifications propres ?

Pourquoi un riad de la médina n'a-t-il pas toujours de titre foncier ?

La médina de Marrakech s'est construite bien avant l'immatriculation foncière moderne. Beaucoup de riads anciens restent détenus par acte adoulaire ou par melkia, une reconnaissance de propriété coutumière homologuée par un juge, sans être jamais passés par un titre immatriculé. D'autres sont titrés mais sous un vieux duplicata, établi avant un découpage de la maison, ce qui complique la correspondance avec les murs réels. Avant de s'engager, il faut demander la chaîne complète des actes depuis le dernier propriétaire reconnu, et pas seulement le document le plus récent : c'est le conservateur de la propriété foncière du ressort qui confirme si le bien est immatriculé, en cours d'immatriculation ou resté hors cadastre.

Que change la mitoyenneté avec les maisons du derb voisin ?

Un riad de médina partage presque toujours un mur avec la maison voisine du même derb, parfois sur plusieurs niveaux. Cette mitoyenneté interdit de percer, surélever ou renforcer ce mur sans l'accord du voisin, même pour des travaux qui semblent rester à l'intérieur de sa propre maison. Elle concerne aussi les terrasses, qui se font souvent face ou se chevauchent selon un découpage ancien jamais remis à plat. Demander au vendeur s'il existe une convention de mitoyenneté écrite, puis parler directement aux voisins du derb avant de signer, permet de repérer un désaccord ancien sur un mur ou une servitude de passage qu'un vendeur ne mentionnera pas spontanément.

Quelles autorisations faut-il avant des travaux en zone protégée ?

La médina de Marrakech est classée comme secteur sauvegardé et inscrite au patrimoine mondial, ce qui place toute intervention sur la structure ou la façade sous le contrôle croisé de l'agence urbaine et des services du patrimoine. Un simple entretien de surface, comme refaire un tadelakt ou remplacer du zellige abîmé, reste en général libre. Dès qu'il s'agit de toucher une ouverture ou de renforcer une structure, l'autorisation devient obligatoire et distincte du permis de construire ordinaire. Un acheteur qui prévoit une rénovation doit vérifier, avant de signer, si le riad porte déjà une infraction constatée ou une mise en demeure de travaux, car ce dossier se transmet avec le bien.

Comment s'organise un chantier sans accès voiture dans la médina ?

Les rues de la médina, souvent trop étroites pour un camion, imposent de décharger les matériaux à une porte ou sur une place proche, puis de les faire porter à bras ou à dos d'âne jusqu'au riad. Cette contrainte allonge chaque étape du chantier, du sable livré pour un tadelakt jusqu'à l'évacuation des gravats, et demande un accord tacite avec les voisins du derb pour le passage répété des porteurs devant leur porte. Il vaut mieux choisir une entreprise qui a déjà conduit un chantier en médina : un entrepreneur habitué à la périphérie sous-estime presque toujours ce poste logistique.

Quelle liste de contrôle suivre avant de signer ?

• Structure : chercher les fissures masquées sous le tadelakt ou le zellige, en particulier aux angles du patio et autour des piliers.
• Terrasses : vérifier l'étanchéité, le sens d'écoulement de l'eau de pluie, et qui possède réellement chaque portion du toit.
• Mitoyenneté : identifier chaque mur partagé, demander la convention écrite si elle existe, et parler aux voisins du derb.
• Autorisations : demander si une infraction ou une mise en demeure de travaux est déjà enregistrée sur le bien.
• Accès chantier : repérer la porte ou la place la plus proche où un véhicule peut décharger les matériaux.

Acheter un riad depuis l'étranger par procuration Un MRE qui ne peut pas se déplacer pour chaque visite ou chaque signature peut confier une procuration à un proche ou à un avocat, limitée à des actes précis plutôt que générale. La mitoyenneté et l'état des terrasses restent cependant des points qu'il vaut mieux faire constater par quelqu'un de confiance sur place, pas seulement sur photos envoyées par le vendeur.

Où vérifier par toi-même

• Agence Nationale de la Conservation Fonciere, du Cadastre et de la Cartographiestatut d'immatriculation et conservation foncière des biens au Maroc
• Ministère de la Culturerègles applicables aux secteurs sauvegardés et au patrimoine bâti
• Centre du patrimoine mondial, UNESCOfiche d'inscription de la médina de Marrakech au patrimoine mondial
• Ministère de l'Economie et des Financesinformations officielles sur la fiscalité des transactions immobilières

Ce qu'on nous demande le plus

Un riad sans titre foncier peut-il être acheté en toute sécurité ?

Il peut être acheté, mais la sécurité dépend de la qualité de la chaîne d'actes remontée jusqu'au dernier propriétaire reconnu, vérifiée par un notaire ou un adoul plutôt que sur un seul document.

Qui paie les travaux sur un mur mitoyen entre deux riads ?

Chaque propriétaire assume l'entretien de sa maison, mais un mur mitoyen ne peut pas être modifié sans l'accord du voisin, même si les travaux sont financés par un seul des deux.

La médina entière est-elle classée en zone protégée ?

Le périmètre historique est inscrit au patrimoine mondial et suit des règles de secteur sauvegardé, mais l'intensité de la protection varie selon la rue et l'état déjà constaté de la façade.

Peut-on faire entrer un petit camion jusqu'à un riad ?

Dans la plupart des derbs, la largeur de la rue interdit tout véhicule, même utilitaire, et les matériaux doivent être portés depuis la porte la plus proche jusqu'au riad.

Faut-il un acte adoulaire ou un acte notarié pour acheter un riad ?

Les deux existent selon la nature du titre : un bien hors immatriculation passe par un acte adoulaire homologué, un bien immatriculé passe par un notaire.

Comment savoir si une terrasse de riad appartient entièrement au bien ?

Le découpage ancien de certaines maisons laisse parfois une portion de toit rattachée à la maison voisine sans que cela apparaisse sur un plan récent, d'où la vérification sur place.

Un acheteur basé à l'étranger peut-il déléguer toutes ces vérifications ?

Une procuration permet de déléguer la signature et des démarches administratives, mais pas l'appréciation visuelle d'un mur ou d'une terrasse, que seule une personne de confiance sur place peut constater.

Les infractions déjà commises sur un riad se transmettent-elles à l'acheteur ?

Oui, une mise en demeure de travaux reste attachée au bien et non au vendeur, ce qui veut dire que le nouvel acquéreur en hérite dès la signature de l'acte.

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