Quels documents demander au vendeur avant de signer un compromis au Maroc ?
Avant de signer un compromis, il faut réclamer au vendeur le certificat de propriété ou l'acte de moulkia selon que le bien est titré ou non, un document attestant l'absence d'hypothèque et de saisie, le plan parcellaire pour un terrain, le permis d'habiter pour un bâti, et une pièce d'identité valide. Chaque document vérifie un risque précis : propriété réelle, absence de dette, conformité, existence physique de la parcelle.
Pourquoi ces documents conditionnent-ils la signature du compromis ?
Le compromis engage les deux parties avant la signature de l'acte définitif chez le notaire ou l'adoul. C'est pourtant à ce stade que l'acheteur a le plus de pouvoir de négociation et le moins d'informations vérifiées. Réclamer les documents avant de signer, et non après avoir versé un acompte, permet de découvrir une hypothèque, une indivision non réglée, un permis de construire manquant ou une parcelle qui ne correspond pas au plan annoncé. Une fois le compromis signé et l'acompte versé, revenir en arrière coûte du temps et parfois de l'argent.
Quels documents exiger pour un appartement ou une villa déjà titrés ?
Quand le bien est déjà immatriculé au livre foncier, le document de référence est le certificat de propriété délivré par la conservation foncière. Il indique le nom du propriétaire actuel, la superficie, les charges inscrites et les éventuelles hypothèques. Ce certificat doit être récent, car un document ancien ne reflète pas une hypothèque inscrite depuis peu. Le vendeur doit aussi fournir le permis d'habiter ou le certificat de conformité, qui prouve que la construction a été validée par la commune, ainsi qu'une copie de sa pièce d'identité ou de son titre de séjour s'il réside à l'étranger.
- Certificat de propriété récent, demandé directement à la conservation foncière
- Permis d'habiter ou certificat de conformité de la construction
- Mention ou certificat distinct de non hypothèque et de non saisie
- Dernière quittance de taxe de services communaux, pour vérifier l'absence d'impayé
- Procuration légalisée si le vendeur n'est pas présent en personne
Quels documents exiger pour l'achat d'un terrain ?
Pour un terrain, le certificat de propriété reste la base si la parcelle est immatriculée, mais il faut y ajouter le plan parcellaire délivré par la conservation foncière, qui situe précisément les limites du terrain sur le terrain réel. Ce plan permet de vérifier que la superficie vendue correspond à la superficie occupée, et que l'accès annoncé existe juridiquement. Pour un terrain agricole, un certificat administratif de la commune rurale confirme l'usage autorisé du sol, utile avant tout projet de construction.
- Certificat de propriété et extrait du plan parcellaire à jour
- Certificat administratif communal sur l'usage autorisé du sol
- Attestation d'absence de litige ou de réquisition en cours
- Autorisation de morcellement si le terrain doit être divisé avant la vente
| Document | Appartement titré | Villa titrée | Terrain immatriculé | Bien non titré (melkia) |
|---|---|---|---|---|
| Certificat de propriété | Obligatoire | Obligatoire | Obligatoire | N'existe pas |
| Plan parcellaire ou extrait cadastral | Utile | Utile | Indispensable | Rarement disponible |
| Certificat de non hypothèque et non saisie | Obligatoire | Obligatoire | Obligatoire | Sans objet |
| Permis d'habiter ou certificat de conformité | Obligatoire | Obligatoire | Sans objet | Sans objet |
| Chaîne d'actes adoulaires | Sans objet | Sans objet | Sans objet | Obligatoire |
| Certificat administratif communal | Recommandé | Recommandé | Recommandé | Obligatoire |
Quels documents exiger pour un bien non titré, en melkia ?
Un bien non titré, dit melkia, n'a pas de certificat de propriété puisqu'aucun livre foncier n'existe à son nom. La preuve de propriété repose sur une chaîne d'actes adoulaires, rédigés par deux adouls, qui doit remonter sur plusieurs générations sans rupture ni contradiction. Il faut aussi demander un certificat administratif délivré par l'autorité locale, qui confirme la possession paisible et publique du bien, ainsi qu'une attestation de non litige foncier auprès de la juridiction compétente. L'absence d'un seul acte dans la chaîne doit alerter l'acheteur.
- Chaîne complète des actes adoulaires, sans interruption dans la succession des propriétaires
- Certificat administratif de possession délivré par l'autorité locale
- Attestation de non litige foncier auprès du tribunal compétent
- Identité des adouls ayant rédigé les actes, vérifiable auprès du tribunal
Que faire si le vendeur ne peut pas fournir un document demandé ?
Un document manquant n'est pas automatiquement un motif de refus, mais il déplace la charge de la preuve sur le vendeur. S'il ne peut pas produire le certificat de propriété, la vente ne peut pas avancer sans une immatriculation préalable du bien. Si un acte adoulaire manque dans la chaîne, un notaire ou un avocat spécialisé peut vérifier auprès du tribunal si l'acte existe sous une autre référence avant de conclure qu'il est perdu. Dans tous les cas, mieux vaut repousser la signature du compromis que signer sous promesse de régularisation future.
À retenir avant de signer Un document manquant justifie de reporter la signature jusqu'à sa régularisation. Un compromis signé plus tard reste réparable. Un compromis signé puis annulé après versement d'un acompte coûte du temps et complique la récupération des sommes versées.
Où vérifier par toi-même
- Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la CartographieService d'obtention du certificat de propriété et du plan parcellaire
- Ministère de la JusticeCadre légal des actes adoulaires et des successions
- Ministère de l'Économie et des FinancesRéglementation fiscale applicable aux transactions immobilières
Ce qu'on nous demande le plus
- Le certificat de propriété suffit-il pour sécuriser un achat ?
- Non. Il faut vérifier sa date d'émission, car une hypothèque ou une saisie peut être inscrite après sa délivrance. Il est recommandé de demander un certificat daté de peu avant la signature, et de croiser son contenu avec le plan parcellaire pour confirmer les limites réelles de la parcelle.
- Que vérifie le permis d'habiter que le certificat de propriété ne dit pas ?
- Le certificat de propriété décrit un droit, pas une construction. Le permis d'habiter atteste que le bâtiment a été inspecté par la commune et correspond au permis de construire initial. Sans ce document, rien ne garantit que la construction est conforme, même si le terrain est bien enregistré.
- Pourquoi un bien en melkia présente-t-il plus de risques qu'un bien titré ?
- Parce qu'aucune autorité centrale ne garantit la propriété : la preuve repose sur une suite d'actes privés. Une rupture dans la chaîne, un acte contesté ou un héritier non mentionné peut remettre en cause l'ensemble de la transaction, bien après la signature du compromis.
- Le vendeur doit-il fournir une procuration si quelqu'un d'autre signe à sa place ?
- Oui, une procuration légalisée est indispensable si le vendeur n'est pas physiquement présent. Elle doit être récente, préciser exactement les pouvoirs donnés et correspondre au bien vendu. Une procuration ancienne ou générale ne suffit pas pour sécuriser la transaction.
- Peut-on demander ces documents avant de verser un acompte ?
- Oui, et c'est le moment le plus logique pour le faire. Verser un acompte avant d'avoir vu les documents inverse le rapport de force : l'acheteur a alors moins de moyens de pression pour obtenir une pièce manquante ou contester une anomalie découverte ensuite.
- Qui peut aider à lire ces documents quand l'acheteur vit à l'étranger ?
- Un notaire marocain ou un avocat spécialisé en droit immobilier peut analyser les documents à distance, à condition de recevoir des copies complètes et lisibles. Une procuration permet aussi de le charger de réclamer directement les pièces manquantes auprès de l'administration.
- Que faire si deux documents se contredisent sur la superficie du bien ?
- Il faut privilégier le document le plus récent émis par la conservation foncière, et demander une nouvelle vérification sur place avant de signer. Une différence de superficie non expliquée est un motif suffisant pour suspendre la transaction jusqu'à éclaircissement.
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