Qui doit payer la taxe sur le profit immobilier à la revente ?

Toute personne physique qui revend un bien lui appartenant au Maroc et qui réalise un profit, qu'elle réside au Maroc ou à l'étranger. Seules les reventes réalisées dans le cadre d'une activité professionnelle habituelle de négoce immobilier suivent un régime différent.

Le profit immobilier est-il toujours positif à la revente ?

Non. Si le prix d'acquisition réévalué, augmenté des frais et des travaux justifiés, dépasse le prix de revente, le résultat est négatif ou nul, et aucune taxe n'est due puisqu'il n'existe aucun profit à imposer.

Qui calcule et verse la taxe au moment de la vente ?

C'est généralement le notaire ou l'adoul chargé de l'acte qui établit le calcul, retient le montant sur le prix payé par l'acheteur, puis le verse à l'administration fiscale avant l'enregistrement définitif.

Que devient le prix d'acquisition si le bien a été reçu par héritage ?

Le prix d'acquisition retenu pour un calcul futur n'est pas celui payé à l'origine par le défunt, mais la valeur du bien au moment du décès, telle qu'elle a été déclarée lors du règlement de la succession.

La taxe sur le profit immobilier s'applique-t-elle aussi aux terrains non bâtis ?

Oui. Le même mécanisme de réévaluation du prix d'acquisition, de déduction des frais et des travaux, et de comparaison entre le taux normal et le minimum de taxe s'applique à tout bien, bâti ou non.

Peut-on contester le prix retenu par l'administration fiscale ?

Oui, le contribuable peut justifier le prix réellement payé ou perçu par des documents probants. Un référentiel des prix de l'immobilier aide l'administration à situer une valeur de marché crédible quand le prix déclaré paraît éloigné du marché local.

Un Marocain résidant à l'étranger paie-t-il cette taxe comme un résident au Maroc ?

Le calcul, le taux normal et le minimum de taxe s'appliquent de la même façon, que le vendeur réside au Maroc ou à l'étranger. Ce qui peut changer, c'est le traitement de ce revenu dans le pays de résidence, selon l'existence d'une convention de non double imposition avec le Maroc.

Comment est calculée la taxe sur le profit immobilier à la revente ?

En deux mots

La taxe sur le profit immobilier se calcule sur l'écart entre le prix de revente et le prix d'acquisition réévalué par un coefficient officiel, majoré des frais d'acquisition (15 % sans justificatif) et des travaux prouvés par facture. Le taux est de 20 % sur ce profit, sauf si un minimum de 3 % du prix de revente donne un montant plus élevé : c'est alors ce minimum qui s'applique.

Qu'est-ce que le profit immobilier imposable à la revente ?

Le profit immobilier imposable est la différence entre le prix de revente d'un bien et son prix d'acquisition réévalué, augmenté des frais et des travaux justifiés. Cette taxe concerne toute personne physique qui revend un bien au Maroc, qu'elle y réside ou vive à l'étranger, dès lors que la revente ne relève pas d'une activité professionnelle habituelle de négoce immobilier. Le calcul intervient au moment de la signature de l'acte de vente, avant l'enregistrement du transfert de propriété. Si le prix d'acquisition réévalué dépasse le prix de revente, il n'y a pas de profit, donc pas de taxe à payer.

Comment réévaluer le prix d'acquisition avant de calculer le profit ?

Le prix d'acquisition inscrit sur l'acte d'achat n'est pas comparé tel quel au prix de revente. Il est d'abord réévalué grâce à un coefficient publié chaque année par l'administration fiscale, selon l'année d'achat et l'année de revente. Ce coefficient corrige l'érosion monétaire entre les deux dates : plus le bien a été détenu longtemps, plus la correction est importante, et plus le profit imposable diminue. Quand le prix d'achat réel n'est pas documenté, l'administration peut s'appuyer sur un référentiel des prix de l'immobilier pour situer une valeur de marché crédible.

Quels frais et travaux peut-on déduire du prix d'acquisition ?

Deux catégories de dépenses augmentent le prix d'acquisition réévalué, donc réduisent le profit imposable. Les frais liés à l'achat (droits d'enregistrement, conservation foncière, intermédiation) s'ajoutent sur facture réelle, ou selon un forfait de 15 % du prix d'acquisition à défaut de justificatif. Les travaux, eux, ne bénéficient d'aucun forfait : seules les dépenses de construction ou d'agrandissement, prouvées par facture d'entreprise, sont admises.

Les frais documentés (notaire ou adoul, intermédiaire, conservation foncière) comptent pour leur montant réel.
Sans justificatif, un forfait de 15 % du prix d'acquisition remplace ces frais.
Les travaux de construction ou d'agrandissement sont déductibles sur facture d'entreprise.
L'entretien courant, comme la peinture, n'est jamais déductible.

Le détail d'un calcul de profit immobilier : chaque poste, son effet sur l'impôt et la preuve à produire.
Poste du calcul	Effet sur le profit	Justificatif	Taux ou forfait
Prix d'achat initial	Base de départ	Acte d'acquisition	Valeur réelle
Coefficient de réévaluation	Réduit le profit	Appliqué par année	Variable selon la durée
Frais d'acquisition	Réduit le profit	Facture ou forfait	15 % sans facture
Travaux d'amélioration	Réduit le profit	Facture d'entreprise	Montant réel
Prix de revente	Base d'arrivée	Acte de vente	Valeur réelle
Minimum de taxe	Plancher si plus élevé	Calcul automatique	3 % du prix de revente

Quel taux s'applique, et quand le minimum de taxe prend-il le dessus ?

Le taux normal de la taxe sur le profit immobilier est de 20 % du profit net. La loi prévoit aussi une cotisation minimale de 3 % du prix de revente, qui s'applique automatiquement si elle dépasse le montant obtenu avec le taux de 20 %. Ce minimum devient supérieur à l'impôt sur le profit dès que ce profit représente moins de 15 % du prix de revente, puisque 20 % de 15 % du prix équivaut à ces 3 %. En pratique, c'est le notaire ou l'adoul qui calcule le montant, le retient sur le prix payé par l'acheteur et le verse à l'administration fiscale avant l'enregistrement de l'acte.

Comment calculer la taxe sur un exemple complet, étape par étape ?

Prenons un bien acheté et revendu la même année, ce qui neutralise le coefficient de réévaluation et simplifie la démonstration. Dans la réalité, ce coefficient augmente avec les années de détention et réduit encore le profit imposable.

Le prix d'achat initial sert de base de référence pour tout le calcul.
Sans facture de frais, un forfait de 15 % du prix d'achat s'ajoute à cette base : le prix d'acquisition réévalué est donc le prix d'achat majoré de ces 15 %.
Le prix de revente retenu dans cet exemple dépasse le prix d'achat initial de 20 %.
Le profit imposable est l'écart entre ces deux valeurs, soit 20 % moins 15 %, c'est-à-dire 5 % du prix d'achat initial.
L'impôt au taux normal représenterait 20 % de ce profit, soit 1 % du prix d'achat initial.
Le minimum de 3 % du prix de revente dépasse largement cet 1 %, puisque le profit reste sous le seuil de 15 % à partir duquel le taux normal deviendrait plus coûteux : c'est donc ce minimum qui est dû.

Résidence principale : une exonération possible après six ans Si le bien revendu a servi de résidence principale au vendeur pendant au moins six ans avant la vente, la taxe sur le profit immobilier ne s'applique pas, quel que soit le profit réalisé. Cette exonération suppose une habitation effective et continue, pas un logement resté vacant ou loué. Pour un bien reçu par héritage, le prix d'acquisition retenu pour un calcul futur n'est pas celui payé par le défunt, mais la valeur du bien au moment du décès.

Où vérifier par toi-même

Ministère de l'Économie et des FinancesPrésente les missions fiscales de l'État marocain et l'accès aux textes en vigueur, dont ceux relatifs aux profits immobiliers.
Office des changesDétaille les règles de transfert de fonds depuis et vers le Maroc, utiles après l'encaissement du prix d'une revente.

Ce qu'on nous demande le plus

Qui doit payer la taxe sur le profit immobilier à la revente ?: Toute personne physique qui revend un bien lui appartenant au Maroc et qui réalise un profit, qu'elle réside au Maroc ou à l'étranger. Seules les reventes réalisées dans le cadre d'une activité professionnelle habituelle de négoce immobilier suivent un régime différent.
Le profit immobilier est-il toujours positif à la revente ?: Non. Si le prix d'acquisition réévalué, augmenté des frais et des travaux justifiés, dépasse le prix de revente, le résultat est négatif ou nul, et aucune taxe n'est due puisqu'il n'existe aucun profit à imposer.
Qui calcule et verse la taxe au moment de la vente ?: C'est généralement le notaire ou l'adoul chargé de l'acte qui établit le calcul, retient le montant sur le prix payé par l'acheteur, puis le verse à l'administration fiscale avant l'enregistrement définitif.
Que devient le prix d'acquisition si le bien a été reçu par héritage ?: Le prix d'acquisition retenu pour un calcul futur n'est pas celui payé à l'origine par le défunt, mais la valeur du bien au moment du décès, telle qu'elle a été déclarée lors du règlement de la succession.
La taxe sur le profit immobilier s'applique-t-elle aussi aux terrains non bâtis ?: Oui. Le même mécanisme de réévaluation du prix d'acquisition, de déduction des frais et des travaux, et de comparaison entre le taux normal et le minimum de taxe s'applique à tout bien, bâti ou non.
Peut-on contester le prix retenu par l'administration fiscale ?: Oui, le contribuable peut justifier le prix réellement payé ou perçu par des documents probants. Un référentiel des prix de l'immobilier aide l'administration à situer une valeur de marché crédible quand le prix déclaré paraît éloigné du marché local.
Un Marocain résidant à l'étranger paie-t-il cette taxe comme un résident au Maroc ?: Le calcul, le taux normal et le minimum de taxe s'appliquent de la même façon, que le vendeur réside au Maroc ou à l'étranger. Ce qui peut changer, c'est le traitement de ce revenu dans le pays de résidence, selon l'existence d'une convention de non double imposition avec le Maroc.