Peut-on revendre un bien reçu en donation au Maroc ?

Le donateur garde-t-il un droit de reprise sur le bien donné ?

Le droit marocain des donations reste marqué par la tradition malékite, qui admet qu'un ascendant reprenne ce qu'il a donné à l'un de ses descendants, même après la signature de l'acte. Ce droit, parfois appelé reprise de la hiba, vise surtout la relation entre parent et enfant, pas celle entre frères, entre époux, ou envers un tiers étranger à la famille. Tant qu'il n'a pas été formellement écarté dans l'acte, revendre le bien ne met pas l'acheteur totalement à l'abri d'une contestation venant du donateur.

La reprise n'est pourtant pas automatique. Elle suppose que le donateur soit toujours vivant, qu'il agisse lui-même devant le juge, et que le bien n'ait pas déjà changé de nature entre les mains du donataire. Un acte de donation qui précise que le donateur renonce à toute reprise future change la situation : une fois cette renonciation actée devant adoul ou notaire, le donateur perd la possibilité de revenir sur son geste. C'est cette clause écrite, plus que le temps écoulé, qui sécurise une revente.

Quand ce droit de reprise disparaît-il définitivement ?

Plusieurs événements ferment durablement la porte à toute reprise. La vente régulière du bien à un tiers de bonne foi, quand l'acte de donation ne portait aucune réserve, en fait partie : une fois le bien sorti du patrimoine du donataire, le donateur ne peut généralement plus le récupérer en nature, même s'il peut parfois réclamer une compensation. Le mariage de la fille donataire, une transformation profonde du bien, ou le décès du donateur, produisent le même effet. L'inscription de la donation au livre foncier, pour un bien titré, protège aussi fortement : une fois ce transfert inscrit sans réserve ni opposition, l'acquéreur qui achète ensuite bénéficie d'une sécurité que ne connaît pas l'acheteur d'un bien non titré.

Ce que change une clause de renonciation La renonciation du donateur à tout droit de reprise n'est jamais automatique au Maroc. Sans cette mention écrite, mieux vaut faire relire l'acte par un adoul ou un notaire avant d'avancer sur une revente.

Sur quelle valeur se calcule la plus-value d'un bien reçu en donation ?

Pour un bien acheté, la plus-value imposable se calcule par différence entre le prix de revente et le prix payé à l'achat. Pour un bien reçu en donation, il n'existe pas de prix d'achat : l'administration retient la valeur vénale déclarée dans l'acte de donation, celle qui a servi de base aux droits d'enregistrement. Cette règle rapproche la donation de l'héritage, où la valeur retenue est celle du bien au jour du décès, comme le détaille notre article sur la plus-value d'un bien hérité.

Cette valeur déclarée doit donc être conservée : une copie de l'acte de donation, le reçu des droits d'enregistrement et, si possible, l'avis d'imposition correspondant. Sans ces pièces, le vendeur risque une valeur d'acquisition faible retenue par l'administration, ce qui gonfle la plus-value taxable. Les frais de l'acte et les travaux justifiés par facture viennent ensuite réduire cette base.

Quelles vérifications l'acheteur doit-il exiger avant de signer ?

Avant de payer, l'acheteur d'un bien reçu en donation a intérêt à demander les pièces suivantes, plutôt que de se contenter d'un certificat de propriété récent.

• L'acte de donation original, authentique, avec son contenu exact sur la reprise et l'usufruit éventuel.
• La preuve que le bien est titré et que la donation est inscrite à la conservation foncière, sans opposition.
• Une clause confirmant que le donateur a expressément renoncé à tout droit de reprise.
• La situation du donateur, vivant ou décédé, et si décédé, l'identité connue de ses héritiers réservataires.
• Le quitus fiscal du vendeur, prouvant que les droits d'enregistrement et les impôts locaux sont payés.
• L'absence d'hypothèque, de saisie ou d'inscription judiciaire postérieure à la donation sur le certificat de propriété.

Que risque l'acheteur si la donation est contestée après la vente ?

Deux risques distincts pèsent sur l'acheteur. Le premier vient du donateur lui-même, tant que son droit de reprise n'est pas éteint par renonciation, vente régulière ou décès. Le second vient des héritiers du donateur après son décès : si la donation dépassait la part qu'il pouvait librement donner, ces héritiers réservataires peuvent réclamer une compensation, parfois longtemps après la vente. Cette action vise d'abord le donataire, pas l'acheteur, mais elle complique la situation si le bien a changé plusieurs fois de mains sans vérification.

C'est pourquoi un acheteur prudent demande, en plus du dossier, une garantie d'éviction renforcée dans l'acte de vente et, si possible, l'accord écrit des héritiers connus du donateur. Un notaire ou un avocat agréé près la Cour de cassation peut évaluer ce risque avant la signature, comme pour la revente d'un appartement acheté sur plan avant sa livraison.

Où vérifier par toi-même

• Office des ChangesRéglementation marocaine des transferts de fonds pour les Marocains du monde
• Ministère de l'Économie et des FinancesTextes fiscaux applicables aux donations et aux profits immobiliers au Maroc

Ce qu'on nous demande le plus

Un acheteur peut-il refuser d'acheter un bien reçu en donation ?

Oui, c'est fréquent tant que la situation n'est pas claire. Il demande d'abord l'acte de donation complet et la preuve que le donateur a renoncé à tout droit de reprise.

Le donateur peut-il reprendre un bien déjà revendu à un tiers ?

C'est rare une fois le bien sorti du patrimoine du donataire par une vente régulière. Le donateur peut réclamer une compensation, mais rarement récupérer le bien chez un tiers de bonne foi.

Que se passe-t-il si le donateur meurt avant la revente ?

Son décès met fin à son droit personnel de reprise. Ses héritiers réservataires peuvent toutefois contester une donation qui dépassait la part disponible, ce qui ouvre un risque différent.

Faut-il attendre un certain temps après la donation avant de revendre ?

La loi marocaine ne fixe pas de délai précis. Ce qui sécurise la revente, c'est le contenu de l'acte et la renonciation écrite du donateur, pas le temps écoulé depuis la signature.

La donation entre époux suit-elle les mêmes règles que la donation à un enfant ?

Non, la relation entre époux ne relève pas du même droit de reprise qu'entre un ascendant et son descendant. Les vérifications avant une revente restent utiles mais portent surtout sur la validité de l'acte.

Un acheteur peut-il demander une assurance contre le risque de reprise ?

Il n'existe pas de produit d'assurance dédié à ce risque au Maroc. La protection passe par la vérification documentaire et une clause de garantie d'éviction renforcée dans l'acte de vente.

Le prix payé par l'acheteur influence-t-il le calcul de la plus-value du vendeur ?

Oui, la plus-value imposable correspond à la différence entre le prix de revente et la valeur déclarée lors de la donation, sous réserve des frais et travaux justifiés.

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