Donner la nue-propriété et garder l'usufruit : est-ce possible au Maroc ?

Qu'est-ce que l'usufruit et la nue-propriété selon le code des droits réels ?

Le code des droits réels définit la pleine propriété comme la réunion de deux éléments distincts : l'usufruit et la nue-propriété. L'usufruit donne le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les fruits, c'est-à-dire les loyers ou les récoltes selon le cas. La nue-propriété donne le droit de disposer du bien, de le vendre ou de le transmettre, mais pas celui de l'occuper ou d'en tirer un revenu pendant que l'usufruit existe. Un même immeuble peut donc avoir un occupant qui n'en est pas le seul titulaire légal, et un autre qui en détient le titre sans pouvoir y vivre. Cette séparation n'est pas un montage financier, c'est une catégorie prévue par la loi marocaine pour organiser la transmission d'un patrimoine de son vivant.

Comment donner la nue-propriété tout en gardant l'usufruit ?

Pour donner la nue-propriété en gardant l'usufruit, le propriétaire signe un acte de donation qui précise expressément la réserve d'usufruit en sa faveur. Cet acte est rédigé par un notaire ou par des adouls, selon la nature du bien, puis déposé à la conservation foncière pour être inscrit sur le titre. Sans cette inscription, le démembrement n'est pas opposable aux tiers et le bénéficiaire ne peut pas prouver son droit face à un acheteur ou à un créancier. Le donateur garde ainsi la jouissance du bien jusqu'à son décès, ou jusqu'au terme fixé dans l'acte si les parties choisissent une durée plutôt qu'un usufruit viager.

Un exemple pour comprendre le schéma Imaginez une mère propriétaire d'une maison à Salé. Elle donne la nue-propriété de la maison à son fils, mais conserve l'usufruit pour elle-même. Sur le schéma, le bien se divise en deux cases reliées par une flèche : la case usufruit, du côté de la mère, qui garde le droit d'habiter la maison ou de la louer et d'en percevoir les loyers, et la case nue-propriété, du côté du fils, qui détient le titre et pourra vendre ou transmettre ce droit, mais ne pourra occuper la maison ni toucher un loyer avant la fin de l'usufruit. Le jour où l'usufruit s'éteint, les deux cases se rejoignent : le fils récupère la pleine propriété sans nouvel acte de donation, par le seul effet de l'extinction.

Quels droits a l'usufruitier face à ceux du nu-propriétaire ?

L'usufruitier doit entretenir le bien comme le ferait un propriétaire prudent, payer les charges courantes et les réparations d'entretien, et respecter la destination du bien fixée par l'acte. Il ne peut pas le vendre seul, ni le grever d'une hypothèque sans l'accord du nu-propriétaire, puisqu'il n'a pas le titre. Le nu-propriétaire, de son côté, doit laisser l'usufruitier exercer son droit sans le troubler, mais il supporte les grosses réparations, celles qui touchent la structure du bâtiment, sauf accord contraire écrit dans l'acte. Chacun peut agir contre l'autre devant le tribunal si cet équilibre n'est pas respecté.

Quand et comment l'usufruit prend-il fin ?

L'usufruit s'éteint le plus souvent au décès de l'usufruitier, ce qui en fait un usufruit viager. Les parties peuvent aussi fixer un terme dans l'acte, ou prévoir qu'il cesse si l'usufruitier renonce à son droit par écrit. Il peut également finir si le bien est entièrement détruit sans reconstruction, ou si l'usufruitier abandonne durablement l'entretien du bien au point de le laisser se dégrader. Dans tous les cas, l'extinction réunit automatiquement l'usufruit et la nue-propriété entre les mains du nu-propriétaire, qui devient plein propriétaire sans avoir besoin d'un nouvel acte de donation, seule une mise à jour du titre foncier reste nécessaire pour que ce changement soit visible des tiers.

Pourquoi ce montage sert-il une transmission familiale ?

Ce démembrement permet à un parent de préparer la transmission de son patrimoine sans perdre son toit ni ses revenus locatifs de son vivant. L'enfant devient propriétaire plus tôt, ce qui peut simplifier les démarches le jour du décès, puisque le bien n'entre plus dans la succession au même titre qu'un bien resté en pleine propriété. Le parent garde un contrôle réel sur son cadre de vie, ce qui rassure souvent les familles installées à l'étranger qui veulent organiser leur patrimoine marocain sans attendre. Ce choix reste toutefois irrévocable une fois l'acte signé, sauf motif grave reconnu par un tribunal, ce qui impose d'y réfléchir avant de signer, pas après.

• Vérifier que l'acte mentionne explicitement la réserve d'usufruit et son étendue.
• Faire inscrire le démembrement sur le titre foncier, pas seulement sur l'acte de donation.
• Clarifier par écrit qui paie les grosses réparations et qui paie l'entretien courant.
• Demander un avis avant de signer, car la donation reste en principe irrévocable.

Où vérifier par toi-même

• Secrétariat général du gouvernementbulletin officiel et textes de loi marocains, dont le code des droits réels
• Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographieinscription des droits réels sur le titre foncier
• Ministère de la justiceorganisation des actes notariés et adoulaires

Ce qu'on nous demande le plus

L'usufruit viager dure-t-il forcément jusqu'au décès ?

Dans la majorité des donations, oui, l'usufruit est viager et s'éteint au décès de l'usufruitier. Les parties peuvent toutefois prévoir une durée fixe dans l'acte, ce qui reste plus rare dans un cadre familial que dans un contexte commercial.

Peut-on donner la nue-propriété d'un terrain agricole dans les mêmes conditions ?

Le principe du démembrement s'applique à tout bien immatriculé, qu'il soit bâti ou agricole, sous réserve des règles propres aux terres collectives ou aux terrains soumis à un statut particulier. Il faut vérifier le statut exact du terrain avant de rédiger l'acte.

Le nu-propriétaire peut-il vendre son droit avant la fin de l'usufruit ?

Oui, le nu-propriétaire peut céder sa nue-propriété, mais l'acheteur n'obtient que ce droit limité et devra attendre l'extinction de l'usufruit pour occuper le bien. Un tel achat intéresse surtout un acheteur patient, pas quelqu'un qui cherche un logement immédiat.

L'usufruitier peut-il louer le bien sans l'accord du nu-propriétaire ?

Oui, louer le bien fait partie des droits normaux de l'usufruitier, puisqu'il a le droit d'en percevoir les fruits, dont les loyers. Il doit toutefois respecter la destination du bien fixée dans l'acte et ne pas la modifier sans accord.

Que devient le démembrement si l'usufruitier part vivre à l'étranger ?

Le départ à l'étranger ne modifie pas le démembrement en lui-même, l'usufruitier garde son droit même s'il n'occupe plus le bien, et peut continuer à le louer à distance ou confier la gestion à un proche. Seul un acte écrit peut mettre fin à ce droit avant son terme naturel.

Faut-il l'accord du nu-propriétaire pour faire des travaux ?

Pour l'entretien courant, l'usufruitier agit seul, puisque c'est sa charge. Pour des travaux qui touchent la structure du bâtiment ou qui changent sa destination, l'accord du nu-propriétaire devient nécessaire, car ces travaux dépassent le simple entretien.

Ce démembrement protège-t-il contre une contestation ultérieure des autres héritiers ?

Une donation avec réserve d'usufruit reste une donation, elle peut donc être réexaminée au moment du règlement de la succession si elle a déséquilibré les parts entre héritiers. Le démembrement organise l'usage du bien, il ne règle pas seul la question de l'équité entre héritiers.

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